8

8

分
享
8

什麼是預售屋、新成屋、中古屋？在室內設計上會有差別嗎？

     買屋時，最常聽見3種房屋類型：預售屋、新成屋、中古屋。 它們到底差在哪？我適合買哪一種？自備款要準備多少？ 以下簡單列出幾項特色及分析，文末附上懶人包，1張圖讓你秒懂3種屋型優缺點！

預售屋：泛指尚未完工預先銷售的屋型

    因為預售屋自備款低、可分階段付款的特性，逐漸成為近年購屋趨勢。

    預售屋最主要的特色是能夠進行客變設計，提前針對自己日後的居住需求，去變更部份屋內格局及內裝，省去日後須拆除原裝潢重做的費用。不過須經過1~3年才能入住，期間可能有工程延宕、工程款追加、屋況不如預期的風險。

    由於預售屋客變透過提早規劃及配置，在空間格局上可事先與建商討論進行，且以利減少後續設計工程等相關衍伸費用產生，但需要注意一點，建商在客變規範限制上較多，有時候異動太多，可能會增加不必要的花費！

延伸閱讀：「客變」是購買預售屋後第一考量的事，但你真的知道它是什麼嗎？

新成屋：建案已經完工而尚未售出的房屋；或是屋齡2年內，且沒人住過的房屋

    新成屋因屋況新、可看見實體，新成屋在購屋時被認為最有保障性，也因此是售價最高的屋型。近年建商因缺工缺料、物價勁揚、政府打房等因素而推出的先建後售建案，就屬於新成屋類型。 　

    由於新成屋的空間格局已成定局，一般屋主在購買前，都會針對自身需求去選擇喜歡的新成屋格局配置，只有極少數的人，會因為其他因素，選擇購買後再大動作地調整內部格局。

    正因如此，新成屋在進行室內設計時，大部分的預算會落在「營造風格」上，不同的風格衍伸出來的費用大不相同，詳情可以參考這篇文章：2023年新成屋裝潢預算分配表，室內設計費用怎麼算？

中古屋：屋齡通常大於5~10年，經過一次以上的轉手買賣

    中古屋因屋況較舊，房價為3者最低，且因在早期就建屋，常有格局方正、低公設比等優勢，成為許多人考慮購買的主因，但屋況翻新及修繕的費用相對為3者最高！ 　

    在進行中古屋翻新時，最常遇到的問題即是：屋況老舊且空間格局不符合現代居住習慣、老舊管線不符合日新月異的家電用品、常年潮濕造成的各種壁癌或漏水等情形，要處理上述問題，都會需要拆除牆面或磁磚，其動用到的工程種類就會更多。

延伸閱讀：現在老屋翻新還值得嗎？想省錢，其實你只需做1件事！

可貸款成數

    貸款成數依銀行審核，以2重點作為評估

1. 物件條件
2. 貸款人條件 　

    物件條件是以銀行的「鑑估淨值」來計算，包含像是現有售價、未來增值性、轉手性等，其中會考慮到屋齡、格局、有無裝潢等各種細節都會有所影響。 　

    而貸款人條件會評估聯徵信用分數、收支比(負債比)、工作性質等內容，其中信用評分須達600分以上，才算是信用正常，較有機會獲得較佳的房貸額度及利率。 　 　

    以物件條件來評估，中古屋因為屋況老舊，未來增值性較低，故可貸款成數最低，換句話說也就是需要準備最多的自備款；而預售屋及新成屋所需自備款較低，其中預售屋又因可分階段付款，購屋資金壓力3者最低，因此成為小資族或年輕首購族的購屋首選。

• 預售屋：約可申貸房屋總價70~80%
• 新成屋：約可申貸房屋總價75~80%
• 中古屋：約可申貸房屋總價50~70%

常見購買族群

    就上述屋況、自備款/可貸款成數、可入住時間、裝修費用等各項內容作為購屋考量，預售屋、新成屋、中古屋最常見的購買族群如下：

預售屋常見購買族群

• 年輕首購族

• 購屋預算較少

• 投資客

• 喜歡新屋者

新成屋常見購買族群

• 購屋預算充裕者

• 希望即刻入住者

• 喜歡新屋者

• 擔心預售風險者

中古屋常見購買族群

• 偏好較佳地段者

• 希望社區發展成熟者

• 擔心預售風險者 

    綜合上述，這邊附上預售屋、新成屋及中古屋的優缺點懶人包，只要依照自身需求進行選擇即可。若是擔心後續裝潢費用超出預算，也可提前諮詢室內設計公司，將裝修費用列入一併列入考慮，再反過頭來選購自己的夢想屋型。